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Der Verband bernischer Notare erklärt mit einfachen Beispielen komplexe Fragen, die uns alle betreffen. Was ist der Inhalt und Gegenstand des Stockwerkeigentums? Kann über den Stockwerkeigentumsanteil frei verfügt werden? Stockwerkeigentum als Quelle von Streitigkeiten?

Stockwerkeigentum - Die quotenmässige Beteiligung an einem Grundstück

erklärt von Roman Schwarz, Notar und Rechtsanwalt, Schwarz + Neuenschwander, Bern

Der Begriff «Eigentumswohnung» ist im allgemeinen Sprachgebrauch bestens bekannt und wird auch im Immobilienhandel häufig verwendet. Bei einem Kauf ist den Erwerbern häufig zu wenig bewusst, dass sie nicht nur das Eigentum an der Wohnung, sondern eine Beteiligung an einem Grundstück mitsamt dem darauf errichteten Gebäude erwerben – das Stockwerkeigentum. Das Stockwerkeigentum ist heute – nachdem es in der Schweiz aus veränderten wirtschaftlichen und sozialpolitischen Bedürfnissen im Jahr 1965 eingeführt worden ist – weit verbreitet. Im Zuge der Umsetzung des Raumplanungsgesetzes, das insbesondere auch den haushälterischen Umgang mit dem Boden durch verdichtetes Bauen bezweckt, prägt das Stockwerkeigentum den heutigen Immobilienmarkt. In der Schweiz kommen jährlich rund 10'000 bis 15'000 neue Stockwerkeigentums-Wohnungen auf den Markt, durch Neubau aber auch durch Umnutzung von bestehenden Gebäuden.

Beim Stockwerkeigentum handelt es sich um besonders ausgestaltetes, qualifiziertes Miteigentum in zweierlei Hinsicht. Erstens sind die einzelnen Stockwerkeinheiten untereinander abzugrenzen (Sonderrecht). Zweitens sind die einzelnen Stockwerkeinheiten auch von den gemeinschaftlichen Teilen (Gebäude inklusive dessen Umgebung) zu unterscheiden; letztere stehen grundsätzlich allen Stockwerkeigentümern zur Verfügung.

 Sonderrecht

Das Sonderrecht ist das zentrale Element und der gesetzlich notwendige Bestandteil des Stockwerkeigentums. Das Sonderrecht gibt dem Stockwerkeigentümer die Befugnis, einen quotenmässig definierten und klar lokalisierten Anteil des Grundstücks, nämlich seine Stockwerkeinheit, ausschliesslich zu nutzen und zu gebrauchen, zu verwalten sowie innen baulich auszugestalten (Art. 712a Abs. 1 ZGB). Bezüglich der Benutzungsbefugnis kommt dem Stockwerkeigentümer eine «alleineigentümerähnliche Stellung» zu.

Das Gesetz beschränkt das Sonderrecht auf Räume, die einen eigenen Zugang haben und in sich abgeschlossen sind (sog. raumbildende Gebäudeteile: Wohnungen und allfällige Nebenräume wie Kellerabteile, Bastelräume oder Estriche). Ausserhalb der Baute liegende Grundstücksflächen, wie Gartenteile, ein bloss am Boden markierter Parkplatz oder ein offener Sitzplatz, können nicht Gegenstand des Sonderrechts sein.

 Gemeinschaftliche Teile

Damit das Miteigentum am gemeinschaftlichen Grundstück dauerhaft gesichert werden kann, werden diejenigen Teile des Gebäudes, die über eine gemeinschaftliche Zweckbestimmung verfügen und für die Gemeinschaft von grundlegender Bedeutung sind, der alleinigen Herrschaft der einzelnen Stockwerkeigentümer entzogen. Das Gesetz bestimmt vier physische Elemente, die zwingend gemeinschaftlich sind (Art. 712b Abs. 2 ZGB). Hierzu zählen das Stammgrundstück (Boden der Liegenschaft), die elementaren Gebäudeteile (tragende Wände), die Bauteile, die die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen (Fenstersimse, Fassadengestaltung, Balkongeländer etc.) und die Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen (Dach, Treppenhaus, Leitungen etc.).

 Besondere (reglementarische) Sondernutzungsrechte

Nicht alle gemeinschaftlichen Teile eines Gebäudes stehen zwingend sämtlichen Stockwerkeigentümern zur Verfügung. Es besteht die Möglichkeit, an bestimmten gemeinschaftlichen Flächen oder Gebäudeteilen ein besonderes Nutzungsrecht zu begründen, um so den spezifischen und individuellen Nutzungsbedürfnissen eines einzelnen Stockwerkeigentümers gerecht zu werden. Dadurch werden die übrigen Eigentümer vom Gebrauch ausgeschlossen. Die Zuordnung kann dabei im Reglement, der Hausordnung oder durch Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung geregelt sein. Sondernutzungsrechte werden häufig an Sitzplätzen, Gartenteilen, an einem Treppenhauspodest (bei Attikawohnung), Parkplätzen und (Dach-)Terrassen eingeräumt.

 Freie Verfügbarkeit über die Stockwerkeinheit

Grundsätzlich kommen den Stockwerkeigentümern in Bezug auf ihren Anteil die Rechte und Pflichten von Alleineigentümern zu. Es kann frei über eine Einheit verfügt und diese auch an eine aussenstehende Person veräussert werden. Da die einzelnen Eigentümer aber eine Gemeinschaft bilden, sieht das Gesetz vor, dass das Verfügungsrecht des Einzelnen eingeschränkt werden kann. Einerseits durch Errichtung eines Vorkaufsrechts zu Gunsten der Stockwerkeigentümer, andererseits durch gegenseitiges Einräumen eines Einspracherechts im Falle von zB Veräusserungen. Ausserdem steht den Stockwerkeigentümern auch die (allerdings nur schwer durchsetzbare) Möglichkeit offen, einen Eigentümer aus der Gemeinschaft auszuschliessen. So können die Stockwerkeigentümer Einfluss auf die Zusammensetzung der Gemeinschaft nehmen.

 Streitigkeiten vermeiden

Das Stockwerkeigentum birgt relativ grosses Streitpotential. Nachbarschaftsstreitigkeiten und Unstimmigkeiten zwischen den Bewohnern gehören fast zur Tagesordnung. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft wird frei zusammengesetzt und so haben sich die unterschiedlichen Persönlichkeiten zwangsweise in der aufdiktierten Gemeinschaft zu integrieren und zu organisieren. Dass es dabei zu rechtlichen und sozialen Schwierigkeiten und Konflikten kommt, scheint vorprogrammiert. Zentrales Element für ein friedliches und harmonisches Zusammenleben sind, neben den gesetzlichen Bestimmungen, auch die sorgfältig aufgestellten ergänzenden Regeln zur Nutzung des Grundstücks und Organisation der Gemeinschaft im Stockwerkeigentümerreglement oder in einer zusätzlichen Hausordnung.

 Der Autor hat diesen Text in Zusammenarbeit mit dem Verband Bernischer Notare erstellt. Die Berner Notare garantieren unabhängige Rechtsberatung und massgeschneiderte Lösungen im juristischen Lebensalltag.

 

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Der Verband bernischer Notare

Der Verband bernischer Notare (VbN) wurde 1903 als Verein mit Sitz in Bern gegründet. Er fördert den Notariatsstand und wahrt die Berufsinteressen der Berner Notarinnen und Notare. Der Verband ist in die vier Landesteilverbände Berner Jura, Emmental, Oberland und Seeland unterteilt. Mit über 400 freiberuflichen Notarinnen und Notaren, von denen über 300 als praktizierende Notarinnen und Notare im Kanton Bern tätig sind, repräsentiert der VbN nahezu hundert Prozent des bernischen Notariats.

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