Rechtsberatung inklusive. Ihre Berner Notare

Der Verband bernischer Notare erklärt mit einfachen Beispielen komplexe Fragen, die uns alle betreffen. Was ist zu tun, wenn ich eine Bauparzelle kaufen will, aber nicht weiss, ob mein Traumprojekt darauf realisiert werden darf? Kann ich das Grundstück reservieren? Worauf müssen Käufer und Verkäufer achten?

Kaufvorvertrag und Kaufsrechtsvertrag

Wie reserviere ich ein Grundstück? Was sind die Unterschiede zwischen den beiden Vertragstypen?

erklärt von Evelyne Toh-Stadelmann, Rechtsanwältin und Notarin, Fachanwältin SAV Bau- und Immobilienrecht, Kellerhals Carrard, aus Bern

Hat man eine Bauparzelle gefunden, stellen sich viele Fragen: Wird die Behörde eine Baubewilligung für mein Haus erteilen, wird die Bank das Projekt finanzieren etc.? Diese Abklärungen bedürfen Zeit und sind mit Kosten (zum Beispiel Planungskosten) verbunden. Der Käufer ist deshalb interessiert, dass der Verkäufer das Grundstück für ihn für die Dauer dieser Abklärungen reserviert.

Der Kaufvorvertrag

Im Kaufvorvertrag regeln Käufer und Verkäufer, unter welchen Bedingungen (zum Beispiel Erhalt der Baubewilligung) sie sich verpflichten, später einen Kaufvertrag abzuschliessen. Schliessen die Parteien den Kaufvorvertrag zweiseitig verpflichtend ab, haben bei Bedingungseintritt sowohl der Käufer als auch der Verkäufer einen Rechtsanspruch auf Abschluss des Hauptvertrages. Mangels freiwilliger Mitwirkung einer Partei beim Abschluss des Hauptvertrages, lässt sich der Erfüllungsanspruch gerichtlich durchsetzen. Da ein derartiger Gerichtsprozess mit Zeit und Kosten verbunden ist, empfiehlt es sich, jeweils zu prüfen, ob der Erfüllungsanspruch mittels einer Konventionalstrafenregelung gesichert werden soll.

Der Kaufvorvertrag lässt sich nicht im Grundbuch vormerken. Für einen Dritten ist somit nicht erkennbar, ob betreffend ein Grundstück ein Kaufvorvertrag besteht oder nicht. Der Grundeigentümer ist deshalb in der Lage, das Grundstück unter Verletzung des Vorvertrages einem Dritten zu veräussern. Dieses Risiko lässt sich durch Vorkehren, wie die Vereinbarung einer Konventionalstrafe oder die zusätzliche Vormerkung eines Kaufsrechts, mindern oder ausschliessen. Die zusätzliche Vormerkung eines Kaufsrechts führt zu einer in der Praxis häufigen Kombination zwischen dem Abschluss eines Kaufvorvertrags und der Einräumung eines Kaufsrechts.

Es empfiehlt sich, im Kaufvorvertrag auch zu regeln, unter welchen Voraussetzungen (zum Beispiel fehlender Finanzierungsnachweis innert Frist, fehlende Baubewilligung innert Frist etc.) dieser wieder dahinfällt und der Verkäufer von der Reservationspflicht befreit wird. Mangels anderslautender Regelung trägt der Käufer die Kosten für seine Abklärungen selber (zum Beispiel Planungskosten). Zu vereinbaren gilt auch, ob der Käufer dem Verkäufer für die Dauer des Kaufvorvertrages eine Entschädigung zu zahlen hat, sollte dieser später mangels Bedingungseintritt dahinfallen.

Der Kaufsrechtsvertrag

Mit der Einräumung eines Kaufsrechts räumt der Grundeigentümer dem Käufer das Recht ein, sein Grundstück innert einer Frist zu einem bestimmten Preis zu kaufen. Der Käufer ist dabei berechtigt, nicht aber verpflichtet, das Kaufsrecht auszuüben. Je nach Vertragsgestaltung kann der Käufer mit der Ausübungserklärung den Eigentumsübergang ohne weitere Mitwirkung durch den Verkäufer in die Wege leiten.

Im Gegensatz zum Kaufvorvertrag lässt sich das Kaufsrecht im Grundbuch vormerken. Damit wird der Käufer während der Dauer der Vormerkung rechtswirksam vor einem Verkauf des Grundstückes an einen Dritten geschützt bzw. das Kaufsrecht liesse sich auch gegenüber einem Dritterwerber durchsetzen.

Das Kaufsrecht lässt sich für höchstens zehn Jahre vereinbaren und im Grundbuch vormerken. Es kann entgeltlich oder unentgeltlich vereinbart werden. Da das Kaufsrecht einseitig den Käufer berechtigt und den Verkäufer nur verpflichtet, wird in der Praxis regelmässig eine Entschädigung für die Dauer der Reservation vereinbart. Es empfiehlt sich, zu regeln, ob bei Ausübung des Kaufsrechts diese Entschädigung an den Kaufpreis angerechnet wird oder nicht.

In der Praxis wird der Kaufsrechtsvertrag oftmals mit einer Kaufsverpflichtung ergänzt. Die zusätzliche Aufnahme einer Kaufsverpflichtung führt zu einer Kombination zwischen Kaufvorvertrag und Kaufsrechtvertrag.

Zusammenfassend lässt sich damit festhalten, dass die beiden Vertragstypen und die Kombinationsmöglichkeiten es ermöglichen, individuelle Lösungen zu vereinbaren, so dass im Einzelfall ein „massgeschneiderter“ Vertrag abgeschlossen werden kann.

Die Autorin hat diesen Text in Zusammenarbeit mit dem Verband Bernischer Notare (www.bernernotar.ch) erstellt. Die Berner Notare garantieren unabhängige Rechtsberatung und massgeschneiderte Lösungen im juristischen Lebensalltag.