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Der Verband bernischer Notare erklärt mit einfachen Beispielen komplexe Fragen, die uns alle betreffen.

Das Baurecht: Eine Alternative zum Bau auf eigenem Land?

erklärt von Natalie Siegenthaler, Notarin aus Bern, www.haeusermann.ch

Bauland wird vielerorts zunehmend rarer und teurer. Das Bauen auf fremdem Boden mittels Begründung eines Baurechts kann daher eine sinnvolle Alternative zum Baulanderwerb darstellen.

Sondereigentum an Bauwerken

Im Schweizerischen Sachenrecht gilt der Grundsatz, dass fest und dauerhaft mit dem Boden verbundene Bauwerke Bestandteil des Grundstücks bilden, auf dem sie stehen. Durch die Einräumung eines Baurechts kann jedoch dieser Grundsatz durchbrochen und das Eigentum an Bauwerken einer anderen Person als dem Grundeigentümer zugewiesen werden. Dies hat den Vorteil, dass der Baurechtnehmer auf oder unter fremder Bodenfläche ein Bauwerk errichten oder beibehalten kann, ohne selbst Land erwerben zu müssen, und der Baurechtgeber sein Eigentum am Bodengrundstück behalten und einen Baurechtszins verlangen kann.

Errichtung des Baurechts

Zur Errichtung eines Baurechts bedarf es der öffentlichen Beurkundung des Baurechtvertrags durch einen Notar oder eine Notarin sowie des Eintrags des Baurechts im Grundbuch. Wird das Baurecht als übertragbar und vererblich eingeräumt, gilt es als selbstständig. Als selbstständiges Recht kann es für eine Dauer von höchstens 100 Jahren begründet werden. Eine zum Voraus eingegangene Verpflichtung zur Verlängerung ist unverbindlich. Hingegen ist eine spätere Verlängerung auf eine neue Dauer von höchstens 100 Jahren jederzeit zulässig. Wird das Baurecht auf mindestens 30 Jahre errichtet, gilt es als dauernd. Selbstständige und dauernde Baurechte können als eigenes Grundstück im Grundbuch aufgenommen werden. Dies erlaubt unter anderem die Belastung des Baurechts mit einer Hypothek oder mit Dienstbarkeiten. Zudem hat der Baurechtnehmer eines selbststständigen und dauernden Baurechts ein gesetzliches Vorkaufsrecht am Bodengrundstück und umgekehrt der Baurechtgeber am Bauwerk.

Baurechtszins

Als Gegenleistung für die Einräumung des Baurechts entrichtet der Baurechtnehmer dem Baurechtgeber in der Regel einen Baurechtszins. Beim Bund und in vielen Kantonen vermindern Baurechtszinse den steuerbaren Eigenmietwert.

Heimfall

Nach Ablauf der Baurechtdauer werden die Bauwerke zu Bestandteilen des Bodengrundstücks (sogenannter "Heimfall") und wird der Baurechtgeber folglich Eigentümer der Bauwerke. Im Gegenzug hat er dem Baurechtnehmer grundsätzlich eine angemessene Entschädigung zu bezahlen.

Die Autorin hat diesen Text in Zusammenarbeit mit dem Verband Bernischer Notare (www.bernernotar.ch) erstellt. Die Berner Notare garantieren unabhängige Rechtsberatung und massgeschneiderte Lösungen im juristischen Lebensalltag.